北京买房：理清思路，购房建议842
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
【资料图】
大家都说现在北京楼市进入分化阶段，想两边家庭把手上的钱整合到一起在北京买一个婚房，希望自住+保值。资金是首付500w，考虑总价最多1200w的房子，二手房考虑800-1000，公房可以稍微上浮。
通勤：我和对象一个在丰台丽泽，一个在国贸工作。前期考虑了丰台中海和瑞三号院、双井次新两个地方。最近看到海淀紫竹院比如人济山庄也有一些公房跳一跳能够上，所以也考虑看看海淀的房子，感觉还是比丰台朝阳好。
这三个片区，不知道您怎么看，谢谢。我们对通勤没有太大要求，可以牺牲一些通勤时间换资产保值，这也是考虑海淀的原因。
A：
1、北京其实一直都存在分化，只是只限于板块内部，而这几年是扩展到板块之间了。
2、和瑞叁号院，小区肯定是很好。不过考虑好，毕竟这里是丰台南四环，和瑞与金茂的这种小区出现在这里有些算错配，总价高的一般都流动性弱。所以更多的还是考虑自住吧，板块从投资讲不算弱，就是一般都建议在中位数上下的为合适。
双井看富力城和周边的几个吧，避开几个老公寓就行。这里就是比较典型的板块内两极分化，豪宅远超大盘，普通的就比较普通了。看具体的小区和房源吧，不好笼统的说。
3、人济是保值挺好，兼顾学区，溢价不算太高。公房基本都是园林局的，选择楼层户型没硬伤的就行。不过也考虑好，人济的溢价只是在海淀不太高，但毕竟也有一部分，未必影响保值，但居住的性价比是低于非学区房的。
4、简单就是这情况吧，如果是我的话会先看人济，公园就是最大的支撑。然后看双井的，以富力城为主。和瑞我不太熟，这咨询中介吧，他们卖房的更熟悉新盘。
仅供参考。
二
Q:
我爸妈最近在看养老房，上次简单咨询过了思路。现在看了一些之后，预算是300w-350w总价，两居，纯自住。爸妈现在就喜欢了房山良乡、昌平东关附近，有一些满足预算和居住需求同时房子新一点、离地铁也近点的小区。
我想问一下：
1）从父母的积蓄看，预算近几年不会增加太多了，买这样的郊区养老房，时间点怎么找比较好？是今年入手，还是再等一两年？居住方面的需求不会太急，外地有房，可以择机进京。
2）房山良乡和昌平东关未来的趋势您怎么看？如果纯从保值角度，未来10年这两个片区哪个您觉得好些？
3）除了房山良乡、昌平东关，我看了基本的条件，感觉通州果园附近、石景山苹果园附近也都有可以考虑的房子。不知道这些区域您有什么建议，老人在外地每次来看一点儿，感觉思路也很分散，进度也很慢。
A：
1、我一般只能从投资角度分析，而纯自住的养老房其实无所谓时间点，什么时候买了都是享受居住体验。房山是前几天第一个发布了刺激政策，估计其他郊区会在一两个月左右也随着推出。政策如果有效那就会这样儿了，如果无效还会接着来。所以我是认为今年房价下跌的可能性不大了，有需求就买吧。
等一两年的话是等下跌吗？有可能吧，但得涨上去才跌的下来，看涨多少了。这还是看自己的需求吧，有需求就买，不着急就等等看。
2、趋势，到目前为止是昌平略强啊，北京北强南弱很多年了，不太好改变。房山是长阳一带相对更强些，越往西就普通了。纯保值，不是纯自住吗？这都算不上投资房，如果是我就选择昌平了。
3、其他没什么建议，如果是纯自住就还是凭个人喜好吧。这思路是有点儿分散，养老纯自住+投资纯保值，我也不好说什么，这预算不太好做到什么都兼顾。
仅供参考。
三
Q:
现在有600-650万的预算。看了北苑望春园和北京新天地的各一套房子，有意向买下。想咨询一下您，这两个之间选择哪套比较合适？望春园638，103平。新天地99平，599万。
A：
1、这具体户型我没法儿评价，不到现场的话看户型图都没用。
2、望春园在北苑算不错的小区，升值上整体不落后。但这套房的价格好像不太对，6.2万一平，大概率是朝向或楼层不太好，否则应该7万左右的才是正常价位。有硬伤的在保值上未必吃什么亏，但肯定占不到便宜，流动性也略弱。毕竟房子是用来住的，越宜居的越占优。
3、能买在北边儿就尽量呗。新天地的6万一平，感觉单价也不太高，具体条件未必多强。如果没有在居住体验上强太多就以望春园为主吧，但也是尽量选户型好的。
仅供参考。
四
Q:
我的购房预算1500w左右，工作单位在东单地铁站，没孩子。购房主要想法是保值增值、三居、交通上班方便，居住品质好点，如果加点学区属性最好。可能目前考虑的是朝阳和东城。求推荐的小区。
A：
1、别上来就说小区了，还是先确定在朝阳或东城吧，毕竟这里边差着学区房的溢价呢，不是个小数字。这相当于人参和萝卜的关系，都解饱，但功能不太一样，商家的利润率也不一样。没有哪个更好，只看哪种适合自己。
2、东城的不是说加点儿学区属性，而是所有的普宅都带有学区属性。1500在东城能买到溢价低些的，但低不到哪儿去，也得在20%吧，总价越高的溢价才相对越低呢。
朝阳能买到带学区属性也没溢价的，嘉铭陈分和人朝的都可以。但朝阳和东城的入学模式什么的都区别挺大，所以还是先想好了吧，一般没这么直接比较的。
3、总之还是先考虑好是否买学区房吧，常规建议是如果还没孩子，那没必要在这种入学高峰期去抢房，这预算买不到溢价低的。看朝阳是否能接受吧，然后再说学区和小区。现在这些想法还有点儿虚，一步一步来。
仅供参考。
五
Q:
28女孩，刚需，户口深圳，有120w，北京社保已满5年。1.不太想还贷款，主要是对自己还贷能力没什么信心。在考虑要不要买个商住小公寓自住，不然若是一旦离开北京了浪费了几年社保，您建议呢？2.目前在亦庄工作，相中了林肯公园/朝阳玲珑山两个小区，您是否有推荐，这种有居住氛围的还有别的选择不？
A：
1、商住公寓，常规建议就是要么就甭买，买了也就甭卖了。公寓的优势就是租金高，居住的性价比也高。劣势是升值慢，高租金是用慢升值换来的。考虑好自己的需求就行。
2、那肯定是林肯啊，这没什么可说的。房产的价值由地段儿决定，亦庄这地段儿强多了，比双桥这种两区交界强，而且还被河道铁道公路的分割的一层层的，不好规划和引入配套。
3、我对现在的公寓不太懂，不好推荐。但真的想好了，包括保值和流动性，以及房产税和出让金什么的。公寓不是太好卖，一旦入手就不好换了。
仅供参考。
六
Q:
夫妻家庭年入100-120w，无京户，不求学区，只希望资产保值增值。目前北京置业两处：1. 新发地约40平小开间，现值180w，租金可抵贷款；2. 昌平二拨子北京人家两居约450w，自住。若还贷后手上现金200w。
在资产配置上有什么建议吗？近期关注朱辛庄新房，考虑把南边一居室改善到朱辛庄，二套首付380w，您建议什么时候切换时机比较好？
A：
1、新发地40平开间180万，银地的吧，朝向估计不太好，要不然单价怎么也得5万啊。开间的优势是总价低，租金相对高。但这种产品适应面窄，就是单身或小家庭合适，有了孩子的都不方便。而商品价格是供需关系决定的，客户群窄导致价格走势普通吧，一般都落后一些。
2、自住的就别动了，北京人家和回龙观的都挺好的，升值不落后。
3、新房我不熟，不方便点评人家。不过大概率是比这种开间强的，换吧。切换时机，这就看什么时候选房呗，无所谓时机，反正限价也不让涨，能买到户型朝向好的就行。
仅供参考。
七
Q:
非京海淀工居，无房，明年孩子上学，纠结怕被派入渣小，所以考虑是否买套学区房更保险。看了紫竹院等学区，还有五棵松和羊坊店的，中介都说不敢保证，至今没敢买。因为听说朝阳还可以单校划片，而且对非京业主友好，所以也考虑让孩子妈办理朝阳的手续，然后买套房入学。请问您的建议如何？
A：
1、我好像没什么建议，学区的选择只能家长定，外人担不起这责任。
2、主要是明年的入学孩子也不少，工居证就算是有房也是顺位靠后的，很难说能进入对口的好学校，毕竟政保还有不小的比例呢。朝阳也同样孩子多，今年的人朝等学校也都调剂了，我不知道按什么标准，但调剂生里肯定有京籍家庭。所以明年不敢保证，或者是普通学校或许稳妥，几个头部校的难度大，不好说。
3、这要不还是咨询搞教育的吧，我没什么建议。帮不上忙。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
